Le MasCobado un important projet d'habitat participatif en Languedoc-Roussillon

L'ADEME accompagne le plus important projet d'habitat participatif en Languedoc-Roussillon (23 logements) : MasCobado à Montpellier. Une affaire pas si simple prise dans un mouvement incessant de coups de théâtre, d’obstacles, d’incertitudes et d’attentes. Pas de quoi désespérer, bien au contraire : la coopération, la persévérance et une rigueur de tous les instants n’ont jamais fait défaut au cours des nombreuses péripéties du projet MasCobado.

Une petite poignée de Montpelliérains qui ont mené jusqu’au bout l’aventure d’un « habitat participatif » dont la première pierre est posée en novembre 2014. Au départ, on trouve l’association « Habiter C’est choisir », qui regroupe des familles désireuses de se lancer dans l’autopromotion et se propose de créer un habitat collectif en centre-ville. L’expérience est basée sur la motivation des familles, l’utilisateur est en première ligne avec ses rêves, ses moyens... et son ignorance, mais aussi sa capacité à découvrir et à s’approprier des notions complexes pour composer son habitat.

L'habitat participatif est une approche constructive qui se développe de plus en plus et permet aux habitants de se réapproprier leurs logements et de les imprégner de lien social. A la différence des opérations immobilières classiques, les futurs occupants définissent leurs besoins et les bases architecturales de leurs logements. Ils se posent comme concepteurs et généralement investisseurs. Les coûts de l'immobilier et la pression des obligations de la vie quotidienne conduisent de plus en plus de foyers à se diriger vers cette approche de la construction.

Dans son nouveau quartier des Grisettes, la Ville de Montpellier, précurseur dans ce domaine, a lancé un appel à candidature en avril 2012 pour deux parcelles destinées à des projets d'habitat participatif. Deux associations lauréates ont présenté leur programme constructif et ont finalement fait le choix de se réunir autour d'un seul et même projet sous le nom de «MasCobado». Les futurs habitants en tant que maître d'ouvrage ont été accompagnés dans cette tâche par un Assistant à Maîtrise d'Ouvrage (Toits de Choix) et le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), intervenu pour les aider dans la définition de leur projet, notamment architectural.

Un maître mot : la rigueur

Afin de répondre aux objectifs incombant à une maîtrise d’ouvrage collective, l’association confie rapidement la conduite du projet à Toits de choix, une société de conseil spécialisée dans l’accompagnement de projets d’habitat participatif. Au nombre des tâches qui lui reviennent : le pilotage du projet, son organisation, l’assistance à la rédaction des cahiers des charges dont le pré-programme, l’assistance au montage juridique ou encore la mise en place et le suivi des outils budgétaires. Autant de dimensions qui, comme le précise Stefan Singer, fondateur de la société « requièrent des compétences multiples, non seulement en ingénierie immobilière mais aussi en ingénierie sociale. » Car il faut constituer avec les participants collectivement un nouvel acteur social et convaincre la collectivité que le projet est aussi solide que celui d’un promoteur conventionnel. « Après tout, pourquoi les élus feraient-ils confiance à une bande de citoyens qui prétend construire un immeuble »

Les particularités du MasCobado sont multiples tant sur le plan architectural que social et économique.
Comme souvent en habitat participatif, le MasCobado mutualise des espaces et des équipements, chambres d'amis, buanderie, salle polyvalente, atelier, jardins, etc... dans un triple intérêt : améliorer la qualité du cadre de vie, limiter les coûts de l'accession à la propriété et réduire l'empreinte carbone des familles résidentes. Intégré dans la démarche d'accompagnement BDM (Bâtiment Durable Méditerranéen), le projet traite la problématique du confort d'été, particulière aux logements en bassin méditerranéen (le projet a obtenu le « niveau Or » pour sa conception). Côté constructif, une structure mixte bois/béton et une isolation écologique ont été choisies pour réduire l'énergie grise de la construction.
La véritable originalité du projet tient à la mixité sociale par la présence parmi les futurs habitants d'acquéreurs classiques, de candidats à la location/accession (PSLA) et de résidents locataires. Ainsi, si la loi ALUR a identifié deux statuts pour les Maitrises d'Ouvrage Collectives (les SCI d'autopromotion ou les Sociétés Coopératives), celui de ce collectif intégrant ces différents statuts d'occupation sous le même toit est une véritable innovation en France. Le groupe a donc cherché très en amont du projet à faire participer un bailleur social. Promologis a été choisi pour une co-maîtrise d'ouvrage avec les habitants pendant la phase de la conception et deviendra maître d'ouvrage de l'opération dans sa globalité au moment du démarrage des travaux, prévus en novembre.

L'ADEME a choisi d'accompagner ce projet novateur.
Le caractère « BBC+ » du logement et l'utilisation de matériaux biosourcés (structure bois, ouate de cellulose, panneaux de bois) ont permis au projet d'être lauréat de l'Appel à projets «PREBAT 2013», une partie du surcoût constructif de cette opération par rapport à une opération règlementaire est prise en charge par l'ADEME et la Région, soit 130 000 euros.
Du point de vue énergie, le projet sera raccordé au réseau de chaleur utilisant l'énergie produite par l'usine de méthanisation des déchets située à proximité.
Il est également apparu intéressant à l'ADEME d'évaluer les bénéfices environnementaux, économiques et sociaux de ce type d'habitat. Les questions sont multiples et le sujet d'étude vaste : le lien social conduit-il à une meilleure prise en main du bâtiment par ses usagers et à une meilleure qualité de vie? La responsabilisation a-t-elle un effet bénéfique sur les frais d'exploitation du bâtiment ? Quel usage des espaces communs ? Quel réel bien-être pour les habitants ? etc...
L'ADEME a donc confié une étude autour de ces thématiques aux bureaux d'études ADRET et CERFISE, qui se poursuivra pendant deux années après la date de réception du bâtiment. L'ADEME espère recueillir une analyse fine de ce nouveau mode constructif de logements collectifs, dans lequel le tissu social et la responsabilisation semblent gager des pratiques environnementales exemplaires.

Le programme en résumé ==================================================

Les deux bâtiments représentent 23 logements dont 5 logements sociaux locatifs et 7 loge-

ments en location-accession :

• 2 T1 de 29 à 49 m2

• 3 T2 de 44 à 50 m2

• 6 T3 autour de 60 m2

• 6 T4 de 73 à 84 m2

• 6 T5 de 80 à 112m2

• 3 chambres d’amis de 13 à 20 m2

• 30 places de parking en sous-sol

• une salle polyvalente de 45 m2

• un local à vélos

• un local poubelles

• un local technique

• une buanderie

• une grande terrasse commune

• petits jardins à usage exclusif pour les logements au rez-de-chaussée, terrasses ou grands balcons pour les logements aux étages

Dans le jardin, le groupe prévoit déjà un cabanon en limite de parcelle, pour entreposer outils et matériel. Un potager verra le jour. Une des membres du groupe étant paysagiste, le jardin est déjà dans toutes les têtes.

Le projet MasCobado en résumé : 23 logements de 30 à 110 m² dont 5 logements sociaux, hauteur R+2, SdP 1873 m², coût total du projet 4,2 Meuros HT.

8 m2 pour un appartement qui dit mieux ???

A découvrir cette vidéo qui fait le buzz, celle d'une chambre de bonne (8m2) à Paris, en un très petit appartement fonctionnel et facile à vivre (sûrement le plus petit appartement de la ville) qui sera utilise par une fille au pair ou par les enfants quand ils seront plus grands.

Imaginée par les architectes Gaylor Lasa Zingui et Morgane Guimbault, de l’agence Kitoko Studio (Caen), la conception de cette chambre en appartement est particulièrement astucieux et ingénieux de compacité : le lit est dans un placard, de même que la bibliothèque; table et chaises se déplient comme des origamis, etc. Un travail qui tient autant de l’aménagement de sous-marin que de l’hôtel-capsule à la japonaise !

« INVENTONS ENSEMBLE LA CARTE VITALE DU LOGEMENT »

Début juin, Philippe Pelletier, Président du Plan Bâtiment Durable avait demandé à Emmanuel Cau, vice-président du Conseil Régional de Nord-Pas-de-Calais et à André Pouget, Gérant du bureau d’étude POUGET Consultants, de conduire un groupe de travail autour du sujet « Rénovation des logements : du diagnostic à l’usage ».

Ce groupe de travail avait pour objectif de concourir à l’élaboration de la « carte vitale du logement », outil de mutualisation et de suivi dynamique de l’ensemble des informations concernant un même bâtiment.

Au terme d’une large concertation de plus d’une centaine d’acteurs et 900 pages de contributions (accessibles sur le blog : http://gtdiagnosticusage.wordpress.com), Emmanuel Cau et André Pouget ont présenté ce 29 octobre les grandes orientations de préfiguration d’un dispositif de type « carte vitale du logement ».

La « carte vitale », un outil qui fédère les initiatives en cours et dépasse la dimension énergétique

Le groupe de travail a plébiscité la création d’un outil numérique permettant une meilleure gestion des informations du logement et une amélioration de la qualité de ce dernier, notamment de ses caractéristiques environnementales. Cet outil a été nommé « carte vitale » par commodité par le groupe mais cette appellation n’est pas figée.

Différentes initiatives existent déjà ou sont en cours de développement. L’intérêt de la « carte vitale » du logement repose sur l’agrégation et la bonne mutualisation de l’ensemble des démarches en cours initiées autant de la part d’acteurs publics que privés. Si les différents outils existants ne répondent aujourd’hui que partiellement aux différents enjeux, la «carte vitale» apparait comme l’outil numérique qui supporte, coordonne et utilise différentes bases de données existantes, héberge ses propres données pour être l’outil fédérateur des différentes applications.

Le groupe de travail plaide pour que la « carte vitale » assure transparence, fiabilité et pérennité des informations, avec une utilisation ouverte, collaborative, incrémentale et une standardisation des données.

Très concrètement, le dispositif « carte vitale » est en pleine complémentarité avec le projet de « passeport rénovation » (dont la création a été annoncée par les pouvoirs publics) : ce dernier viendra s’intégrer à la « carte vitale » pour en constituer une brique essentielle dédiée à la programmation ou la réalisation de travaux d’efficacité énergétique.

De manière générale, la « carte vitale » du logement est un outil permettant de traiter l’ensemble des questions relatives à la valorisation du patrimoine immobilier, en s’attachant à améliorer la qualité du bien immobilier, utile pour susciter l’intérêt du particulier et convaincre à davantage de travaux de rénovation.

Un outil partenarial pour l’ensemble des acteurs

L’outil a vocation à s’adresser à tous les acteurs à tous les stades de la vie du bâtiment : de l’habitant, à l’ensemble des acteurs professionnels en passant par les autorités porteuses des politiques publiques. Chacun dispose d’un rôle et de prérogatives associées. Ainsi, la « carte vitale » contribue à la structuration de la filière du bâtiment et favorise les innovations.

L’habitant bénéficie des informations nécessaires à une bonne utilisation de son logement, ainsi que possiblement à de nouveaux services (applications qui exploitent les données disponibles par exemple sur les plans, les consommations énergétiques...). Du point de vue des professionnels du bâtiment, de l’immobilier et de l’énergie, l’outil est source d’efficacité et valeur ajoutée (gain de temps, transparence, pérennité de l’information) permettant de valoriser les métiers. Pour les pouvoirs publics enfin, il s’agit d’un outil précieux de suivi et d’amélioration des programmes d’actions.

L’alimentation de l’outil et son utilisation se font tout au long de la vie du bâtiment, même si la livraison d’un logement neuf, la réalisation d’une opération de rénovation, ou une mutation constituent des moments clés pour cela.

Quelles suites pour le groupe de travail ?

La publication de ce rapport intervient alors que l’Assemblée Nationale vient de voter en première lecture du projet de loi de programmation pour la transition énergétique et la croissance verte, la création d’un « carnet numérique de suivi et d’entretien du logement » (article 4 bis) qui s’apparenterait à ce qui a été esquissé sous le terme « carte vitale du logement ». Le groupe de travail se félicite que la représentation nationale s’empare du sujet qu’il a investi tout au long de sa réflexion : mettre à disposition de tous un outil de mutualisation et de suivi dynamique de l’ensemble des informations concernant un logement au profit des besoins de chaque acteur. Les recommandations du rapport constituent ainsi une première base de réflexion pour la création de cet outil.

De plus, la création d’une « carte vitale » du logement s’intègre pleinement dans les réflexions conduites par Bertrand Delcambre, ancien président du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment et récemment nommé par la Ministre du Logement, de l’Egalité des Territoires et de la Ruralité, ambassadeur du numérique dans le bâtiment.

Le groupe de travail a plaidé en faveur d’une mise en œuvre rapide de l’outil, sur la base d’une première version, amenée à évoluer dans le temps. C’est pourquoi, le Plan Bâtiment Durable va maintenant favoriser l’émergence d’expérimentations d’un tel dispositif à différentes échelles (nationale, régionales, locales...).

Entre 1999 et 2011, le nombre de logements sociaux est passé de 4,1 à 4,4 millions ...!!!

Le Service de l'observation et des statistiques du Commissariat Général au Développement Durable a établi une mise au point sur les dynamiques dans le logement social de 1999 à 2011.

Les grandes conclusions font apparaître que la répartition de l’offre résidentielle sociale locative sur le territoire de France métropolitaine ainsi que son évolution au cours des dix dernières années témoignent de fortes disparités entre communes. L’article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 est la principale politique visant à favoriser un développement équilibré de l’offre sociale locative sur le territoire. Elle a joué un rôle essentiel dans le développement des logements sociaux au cours des années 2000 puisqu’il explique près de la moitié des évolutions observées dans les communes, en ciblant notamment celles qui sont le moins dotées en logements sociaux.

Le rapport montre surtout qu’entre 1999 et 2011, le nombre de logements sociaux est passé de 4,1 à 4,4 millions, soit une hausse nette de près de 7,5 %. Si le parc social se concentre historiquement dans certaines grandes régions, ses dynamiques varient fortement entre les communes, y compris à l’échelle locale. Les politiques locales en matière de développement du logement social, fortement articulées autour de la loi SRU, jouent un rôle majeur dans ces évolutions contrastées. La période d’étude, antérieure à 2012, ne permet pas de mettre en évidence les effets du renforcement de la loi SRU intervenu en janvier 2013 (encadré).

L’un des constats mentionnés par le rapport révèle un parc social inégalement réparti et des évolutions contrastées. Ainsi, en 2011, l’offre sociale locative représente près de 4,4 millions de logements mais demeure inégalement répartie entre les communes françaises. Alors que près de la moitié des communes n’ont pas de parc social locatif, 1 500 disposent d’un stock de logements sociaux représentant au moins 20 % du total de leurs résidences principales.

Le rapport note que les communes les mieux dotées en logements sociaux se concentrent à l’ouest de la France ainsi que dans les agglomérations parisienne, lyonnaise, marseillaise et lilloise. Ces espaces, qui sont des pôles économiques et urbains de longue date dont les activités n’ont cessé de se diversifier, concentrent l’essentiel de la population métropolitaine. La demande immobilière et la pression foncière y sont donc particulièrement élevées, ce qui accroît les besoins en termes de diversification de l’offre résidentielle.

Ces régions, qui contrastent nettement avec les zones rurales du Centre, du Sud-Ouest et de l’Est où le parc social a peu évolué, concentrent l’essentiel des recompositions de l’offre sociale observées au cours des années 2000. En effet, elles regroupent la quasi-totalité des communes qui ont développé leur offre sociale locative au sein de leur parc résidentiel entre 1999 et 2011, mais également des communes où l’importance du parc social a significativement décru sur la période. Un rééquilibrage territorial du parc social locatif est ainsi intervenu entre les communes au sein des espaces les plus dynamiques en matière de développement du logement social. Cela souligne le rôle déterminant des politiques locales dans l’évolution de l’offre sociale locative au cours des années 2000, au premier rang desquelles la loi SRU fixe aux communes qu’elle cible des objectifs bien définis.

Une autre observation signale ne construction sociale plus dynamique dans les communes ciblées par l’article 55 de la loi SRU. La loi SRU a pour but d’impulser un rééquilibrage territorial de l’offre sociale locative par la mise en place de mécanismes visant à réguler son développement dans le tissu urbain français.

Les communes concernées par la loi (encadré) ont, en moyenne, des caractéristiques très différentes des communes non concernées. Ainsi, l’article 55 cible des communes moyennes et grandes, alors que la majeure partie des communes rurales, plus petites et dont le tissu urbain est moins dense, n’est pas visée par ces dispositions. Les communes concernées ont en moyenne un parc social plus développé que les communes non concernées : seules près de 10 % d’entre elles n’ont aucun logement social et plus d’un quart en ont au moins 20 %, contre respectivement 60 % et 5 % pour les communes non concernées (graphique 1). Parmi les communes concernées par la loi, les communes contrevenantes, qui ne respectent pas le taux légal de logements sociaux (ou « communes soumises au prélèvement »), présentent en moyenne un revenu imposable par unité de consommation plus élevé que les communes non contrevenantes. La part des ménages les plus modestes y est plus faible que dans les communes non contrevenantes. La densité de leur parc (nombre de logements par hectare) est plus faible que dans les communes non contrevenantes.

Depuis l’adoption de la loi, la construction de logements sociaux a été plus dynamique dans les communes ciblées par celle-ci, en particulier dans celles contrevenant initialement au taux légal de logements sociaux : leur stock de logements sociaux a progressé de 12,7 % entre 1999 et 2011 contre 6 % dans les communes non concernées et 9 % dans les communes concernées qui respectaient déjà la loi. Dans les communes contrevenantes, le développement du parc social a été plus dynamique que la croissance du parc privé. Ainsi, la part de logements sociaux parmi les résidences principales est passée entre 1999 et 2011 de 10,4 % à 11,1 %, soit un taux de croissance de + 6,7 % (tableau 1). Sur la même période, cette proportion reculait de 2,6 % dans les communes qui étaient concernées par la loi mais respectaient ses objectifs et de 3,7 % dans les communes non concernées.

Les communes avec le parc social le moins développé ont donc connu les plus forts taux de croissance de l’offre sociale locative, et d’autant plus qu’elles étaient dans le champ de la loi. Les communes comptant initialement moins de 5 % de logements sociaux parmi leurs résidences principales ont, en moyenne, multiplié par 2,6 le stock de leurs logements sociaux entre 2001 et 2009 lorsqu’elles sont visées par la loi, et par 1,8 dans le cas contraire. Pour les communes disposant de 5 à 10 % de logements sociaux, la hausse est de 17,5 % pour les communes concernées par la loi SRU et de 7,9 % pour les communes non concernées.

L’ensemble de ces différences dans les dynamiques du parc social entre les catégories de communes ne tient pas seulement à la loi SRU mais également aux différences structurelles entre les communes. Par exemple, même si la loi n’avait pas été adoptée, il est très probable que les plus petites auraient vu leur parc social évoluer d’une manière différente des plus grandes.

Enfin, le rapport conclut que près de la moitié de la construction de logements sociaux entre 2000 et 2008 est expliquée par la loi SRU dans les communes où elle s’applique. Pour identifier la part de ces évolutions observées directement imputable à la loi SRU, des méthodes d’estimation plus fines doivent être mises en œuvre. Les comparaisons se limitent à un sous-ensemble de 2 750 communes contenant à la fois des communes concernées et non concernées par la loi et comparables entre elles du point de vue de leurs caractéristiques économiques et résidentielles (méthodologie). Au sein de ce sous-ensemble, il devient possible d’estimer les taux de croissance de logements sociaux qu’auraient connus les communes concernées en l’absence de loi et, ce faisant, d’identifier l’impact de cette dernière à caractéristiques identiques des communes. Les estimations des effets de la loi présentées par la suite sont donc restreintes à ce sous-ensemble.

Celles-ci révèlent un impact positif de la loi SRU en matière de construction sociale dans les communes concernées, où elle a suscité, entre 2000 et 2008, une croissance de près de 6 points supérieure à celle observée dans les communes non concernées. Cela représente environ la moitié de la hausse moyenne du nombre de logements sociaux observée dans les communes du sous-ensemble concernées par la loi sur cette période. Cet effort est progressif dans le temps, puisqu’il est deux fois plus élevé sur la période 2000-2008 que sur la seule période 2000-2004.

Dans les communes concernées par la loi, aucune relation significative ne ressort entre l’intensité de l’effort de construction de logements sociaux et leur revenu moyen par unité de consommation. En revanche, les communes contrevenantes ont déployé un effort d’autant plus important que leur situation en début de période est éloignée de l’objectif de 20 % de logements sociaux. Sur la période 2000-2008, l’impact de la loi SRU est ainsi supérieur de 25 points pour les communes possédant 5 % de logements sociaux en 2000, par rapport aux communes qui en possédaient 15 %. Cependant, moins d’un quart des communes concernées par la loi SRU disposent d’un parc social qui représentait moins de 5 % de l’ensemble du parc résidentiel, si bien que les forts effets trouvés pour ces communes se compensent, sur l’ensemble des communes, avec les effets plus faibles mis en évidence pour les communes initialement mieux dotées en logements sociaux.

Le système de sanctions instauré par la loi SRU, ciblé sur les communes où l’offre sociale locative est la plus réduite et tarde le plus à se développer, a effectivement incité ces dernières à accroître leur parc social locatif au cours des années 2000, davantage que les communes initialement mieux pourvues en logements sociaux.

Un besoin urgent de logements abordables

Une enquête du CREDOC, Centre de Recherche pour l'Etude et l'Observation des Conditions de Vie, sur les «Conditions de vie et Aspirations» de la population, laquelle réalisée en face-à-face, deux fois par an depuis 1978, auprès d’un échantillon représentatif de 2 000 personnes montre que la crise du logement, pénurie de construction, flambée des prix de l’immobilier constituent les questions majeures concernant la situation du logement et elles reviennent régulièrement au cœur du débat public. Longtemps les politiques du logement ont focalisé leur attention sur l’accession à la propriété. Mais parce que les attentes des différentes classes d’âge ou catégories sociales sont très diverses et parce qu’il faut composer avec la réalité d’un marché immobilier devenu inaccessible pour beaucoup, les attentes de nos concitoyens vis-à-vis des pouvoirs publics sont multiples, ainsi que le révèle cette nouvelle étude menée par le CRÉDOC pour le Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité. Une action de l’Etat est attendue pour soutenir l’accès à la propriété mais aussi pour développer le logement social, aider les jeunes actifs à se loger, aider à la rénovation des logements anciens, etc.

Des attentes très nombreuses

Classes moyennes dans l’incapacité d’accéder à la propriété, catégories modestes accablées par des charges de logement trop lourdes, jeunes ne pouvant accéder à l’autonomie résidentielle et à l’emploi, déficit de construction, frein à la mobilité résidentielle et professionnelle : nombreux sont les problèmes soulevés par la question du logement en France aujourd’hui. La population semble d’ailleurs partagée quant aux priorités que les pouvoirs publics devraient se fixer. 21% attendent que soit soutenue en priorité l’accession à la propriété. Une proportion presque aussi importante (18%) souhaite le développement du logement social, 15% évoquent l’aide aux jeunes actifs, 15% recommandent la mobilisation des logements vacants, 14% privilégient l’aide à la rénovation des logements anciens, et 10% l’augmentation des aides personnelles. Finalement seuls le développement du parc locatif privé et l’action pour garantir le paiement des loyers semblent moins urgents.

> Les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété sont attendus par les publics déjà prêts à sauter le pas

La multiplicité des priorités reflète à fois la diversité des attentes et des situations de chacun. Les dispositifs d’accession à la propriété sont jugés plus prioritaires par les classes moyennes supérieures, les personnes en couple et celles ayant entre 25 et 39 ans. Le souhait de devenir propriétaire est souvent lié à la présence d’enfants ou au projet de construction d’une famille. Mais depuis quelques années l’augmentation des prix de l’immobilier est telle qu’il devient quasi impossible aux personnes seules d’acheter leur logement (les couples bi- actifs représentent aujourd’hui 62% des accédants à la propriété contre 35% en 1990). Les bas revenus, les classes moyennes inférieures et les jeunes ont également de plus en plus de mal à devenir propriétaires. Et finalement, ce sont les personnes déjà prêtes à acheter qui réclament le plus une action de l’Etat pour les aider dans le domaine.

> Le besoin de logements abordables

Peu nombreux sont les locataires (du parc social ou du secteur libre) qui n’envisagent pas l’idée de devenir un jour propriétaire. Mais la contrainte financière est très forte : 22% d’entre eux indiquent que le principal levier qui les inciterait à acheter un logement serait de disposer de revenus plus importants, 23% disent, en miroir, que l’élément déclencheur pourrait être une baisse des prix d’achat des logements et les locataires du parc social soulignent que des conditions de crédit plus favorables pourraient jouer. Rappelons que le parc locatif est de plus en plus marqué sociologiquement : il accueille de plus en plus de ménages jeunes, célibataires, disposant de revenus modestes, de familles monoparentales, etc. Alors qu’en 1970, les locataires avaient à peu près le même niveau de vie que les propriétaires, leur revenu est aujourd’hui inférieur de 38% à celui des propriétaires (Friggit 2013). Le mouvement d’accession à la propriété qui s’est mis en place au cours des 40 dernières années s’est fait de manière hétérogène : la catégorie des locataires s’est peu à peu vidée de ses membres les plus aisés, ceux qui ont pu accéder à la propriété malgré l’envolée des prix de l’immobilier. Les jeunes semblent les plus nombreux à désirer acquérir un logement (80% seraient incités à acheter un logement avec une des propositions contre seulement 31% des 70 ans et plus, cf. graphique 2), mais ils sont les plus freinés par les contraintes financières (29% expliquent qu’ils sauteraient le pas s’ils avaient une augmentation de revenu et 22% si les prix diminuaient).

La baisse des capacités financières des locataires conjuguée à l’augmentation des prix quasi continue rend l’accession à la propriété quasi inaccessible aujourd’hui aux locataires. Cela explique probablement que les Français ne placent plus cet objectif comme le seul à atteindre par les pouvoirs publics. Une étude récente du CREDOC rappelle à ce sujet que 81% de la population estiment qu’il est plus important que « tout le monde puisse disposer d’un logement confortable pour un coût raisonnable », plutôt que « tout le monde puisse devenir propriétaire de son logement » (opinion partagée seulement par 19% de nos concitoyens, cf. Babès et al.).

Le soutien au logement social arrive ainsi en deuxième position des priorités à donner à la politique du logement (18% des réponses, cf. graphique 1). Il est même placé en tête des priorités par les plus de 60 ans, les personnes seules, les retraités, les bas revenus, les habitants de l’agglomération parisienne et les locataires — qu’ils logent actuellement dans le parc privé ou social. Il est également très souvent cité par les personnes habitant en banlieue. Les aides à la personne sont placées au premier rang des priorités par les bas revenus, pour qui le logement est devenu un poste budgétaire très lourd (il accapare 48% des revenus des 25% des locataires du parc privé les plus pauvres). Les APL sont de fait très bien connues par le grand public (plus de huit personnes sur dix les connaissent très bien ou assez bien) alors que les autres aides sont moins largement identifiées (par exemple 53% des interviewés connaissent le prêt à taux zéro, qui est bien connu par les accédants mais moins bien par les catégories modestes auquel il est destiné, et seuls 14% des Français connaissent l’éco prêt à taux zéro). L’aide aux jeunes actifs est souvent citée (28%) par les étudiants, premiers concernés. L’aide à la rénovation des logements anciens est plus particulièrement évoquée par les habitants de zone rurale (18%).

> Ne négliger aucun territoire

Multiplier les axes d’action pour répondre à des attentes très diverses, mais aussi couvrir tout le territoire. Les Français attendent de la puissance publique qu’elle répartisse ses efforts uniformément dans les centres-villes, les banlieues, les quartiers sensibles et les zones rurales. On notera que les zones urbaines sensibles, dans lesquelles vivent 7,5% de nos concitoyens, recueillent 23% des suffrages, signe que l’opinion est attentive à ces espaces urbains. Une étude menée par le CRÉDOC pour la DGCS montre en effet que le logement arrive en deuxième place des actions attendues vis à vis des pouvoirs publics pour renforcer la cohésion sociale.

Cautionnement bancaire immobilier : un marché verrouillé par les banques

C’est à travers le résultat d’une enquête d'UFC-Que Choisir sur le cautionnement bancaire immobilier que l’association des consommateurs demande aux pouvoirs publics dans un souci de transparence l’encadrement de ce fonds.

Le cautionnement bancaire d’un crédit immobilier consiste donc, pour un consommateur, à faire appel à une société privée dite « de cautionnement » pour garantir à sa banque, moyennant finance, le bon paiement des mensualités de son crédit. Si jamais ce consommateur venait à ne plus payer ses mensualités, la société de cautionnement se substituerait à celui-ci pour honorer le paiement auprès de la banque. Dans un second temps, cette société pourrait se retourner contre son souscripteur pour récupérer les sommes avancées.

Le cautionnement bancaire est, avec l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers, un des trois types de garanties que la banque peut demander au consommateur avant d’accorder un crédit immobilier. Ce type de garantie est en forte croissance depuis le début des années 2000 : ainsi, entre 2000 et 2012, la part de marché du cautionnement bancaire est passée de 30,3% à 56,3%. Son coût relativement moins élevé que celui des autres types de garanties apparaît cependant rapidement comme secondaire dans la place prépondérante prise par le cautionnement bancaire depuis quelques années. Ajoutons également que ces garanties s’ajoutent à celle de l’assurance emprunteur, bien connue de l’UFC-Que Choisir pour la faible concurrence de son marché.

Une des principales spécificités du marché du cautionnement bancaire est en effet que l’essentiel des acteurs de ce marché sont des filiales des banques, qui orientent ainsi directement les consommateurs vers leurs sociétés de cautionnement. Ce qui explique la place du Crédit Logement (53,9% du marché en 2013), filiale de la plupart des groupes bancaires, et des filiales captives à 100% de chaque banque. Face à cette organisation du marché, où les consommateurs n’ont le choix qu’entre une filiale et une filiale, les cautions des mutuelles de fonctionnaires ne pèsent pas lourd, et sont soumises à des conditions si restrictives qu’elles ne peuvent avoir qu’une place marginale.

Cette absence de possibilité de choix empêche les consommateurs de tirer parti de la grande différence de tarifs qui existe aujourd’hui sur le marché du cautionnement (ex : la CAMCA du Crédit Agricole est 2,5 fois plus chère que le CMH du Crédit Mutuel), pour s’orienter vers l’acteur le moins cher. Cette absence de choix est d’autant plus pénalisante que les sommes en jeu sont importantes : ainsi, entre 2007 et 2013, les organismes de cautionnement bancaire facturaient, en moyenne, 525 millions d’euros par an. Corollaire classique de l’absence de concurrence, les marges du secteur sont extrêmement importantes et s’accompagnent de nombreuses pratiques douteuses allant contre l’intérêt des consommateurs.

Ainsi, le Crédit Logement présente-t-il une rentabilité nette de 45,5%, redistribuée en quasi-intégralité aux banquiers actionnaires, qui s’ajoute au commissionnement de ces mêmes banquiers pour leur rôle de « partenaires ». Une telle rentabilité est permise par leur Fonds Mutuel de Garantie, véritable centre de mutualisation des pertes et des privatisations des profits, puisque les consommateurs doivent placer des montants importants (3,9 milliards d’euros en 2013), qui servent à supporter le coût des défauts et dont les intérêts sont reversés au Crédit Logement et non aux clients...intérêts qui pourraient couvrir le coût de l’ensemble des défaillances. De ce fait, les sommes ne sont que partiellement restituées à la fin du remboursement, et sans aucune transparence sur la méthode de calcul.

La situation est tout à fait comparable chez les filiales « captives », où, la rentabilité faciale moins élevée (environ 20% tout de même) est compensée par un commissionnement élevé des « partenaires » bancaires - plus de 20% - et sans lien avec le travail réellement effectué par les agences bancaires, où de l’aveu même des conseillers, tout est automatisé.

Ce taux élevé de marges chez tous les acteurs du cautionnement bancaire est le signe d’une concurrence défaillante qui pèse sur le portefeuille des consommateurs. L’instauration d’une véritable concurrence permettrait de dégager des économies substantielles : au bas mot, le passage de l’ensemble des consommateurs à la caution bancaire la moins chère permettrait d’économiser 210 millions d’euros en moyenne, soit une réduction de près de 41% de la facture globale... et 560€ d’économies par dossier de crédit. En allant plus loin, et en réduisant marges et commissionnements aux taux connus dans les marchés normalement concurrentiels, l’économie réalisable passerait à 270 millions d’euros par an en moyenne, soit 52% de réduction par rapport aux sommes payées dans les années passées, et 720€ d’économies en moyenne par dossier de crédit !

Face à un tel dysfonctionnement du marché du cautionnement bancaire, et à un réel potentiel de libération du pouvoir d’achat, l’UFC-Que Choisir appelle donc, pour permettre à la concurrence de jouer à plein son rôle, à l’affirmation de la libéralisation de ce marché, et pour mettre fin à l’opacité nuisible pour les consommateurs du fonctionnement des Fonds Mutuels de Garantie, à l’encadrement de ce type de fonds.

Conclusions : un marché créé par les banques à leur bénéfice exclusif, pour un produit sans intérêt pour le client

L’étude révèle ainsi l’ampleur du manque de concurrence du marché du cautionnement bancaire, et la nature très artificielle de ce service : créé par les banques grâce à l’opportunité qu’a constitué pour elles le coût élevé des frais légaux d’hypothèque en France (en Belgique, où l’hypothèque est 4 fois moins chère, cette pratique n’existe pas), ce marché a pu se développer grâce au double pouvoir de prescription des banques. En orientant les clients à la fois vers le cautionnement et vers leurs propres organismes de cautionnement, sans possibilité pour ceux-ci d’aller vers le cautionnement le moins cher, les banques ont pu créer un marché, contrôlé par elles, de plus de 520 millions d’euros.

De plus, l’absence de concurrence a permis à l’ensemble des acteurs du marché d’être très profitables, et de verser à leurs maisons-mères, en toute opacité, soit des commissions d’apporteurs d’affaire sans commune mesure avec le travail réellement réalisé en agences bancaires, soit des dividendes représentant la quasi-totalité de leurs bénéfices. Autant de pratiques qui n’existeraient pas dans un marché réellement concurrentiel, et qui privent les consommateurs d’au moins 210 millions d’euros par an de pouvoir d’achat.

A ces pratiques néfastes s’ajoute une très grande opacité du Fonds Mutuel de Garantie mis en place par le Crédit Logement, principal organisme de cautionnement en France. Ce fonds, présenté comme avantageux pour le consommateur, puisque la majorité des sommes versées lui sont restituées à la fin de son crédit, présente en effet plusieurs caractéristiques qui nous amènent à penser qu’il sert en réalité à privatiser les bénéfices – à l’avantage du Crédit Logement – et à mutualiser les pertes – au détriment des consommateurs. Ainsi, en privant le Fonds des montants colossaux d’intérêts qu’il produit, le Crédit Logement accentue artificiellement les pertes de ce Fonds, et réduit par conséquent les sommes restituées aux consommateurs. De même, l’absence de transparence sur les modalités de fonctionnement de ce fonds et d’automaticité du remboursement des consommateurs en fin de crédit contribuent à entretenir le doute sur l’intérêt du Fonds Mutuel de garantie pour les clients.

Sur le fond, enfin, nous pouvons nous poser la question de l’intérêt réel du cautionnement bancaire pour les consommateurs, cette garantie, non légalement obligatoire mais exigée par les banques pour sécuriser leur prêt.

Or, non seulement le taux de risque est en réalité quasi nul – chez Crédit Logement, il atteint à peine 0,25% en pleine période de crise – mais le client, lui, n’y trouve aucun avantage: qu’il y ait cautionnement ou non, il verra toujours jouer sa responsabilité en cas de défaillance dans le remboursement de son crédit. Le consommateur ne paie donc que pour voir le recouvrement s’effectuer non pas par les services contentieux de la banque, mais par ceux de la société de cautionnement.

A l’inverse, la banque y trouve un double bénéfice : celui de ne pas avoir à payer pour le recouvrement de créances, d’une part, puisque la caution paiera toujours la banque et récupèrera les fonds auprès du client ; et récupérer une grande part des sommes acquittées par les clients, puisque l’organisme de cautionnement reverse, soit par le biais d’un commissionnement surfacturé, soit par le reversement des bénéfices, entre 30 et 50% des montants. C’est bien la banque qui est bénéficiaire de la protection offerte par l’organisme de cautionnement.

Dès lors, il paraît normal que le consommateur ait la liberté de choisir l’organisme présentant le coût le plus faible.

Actions et demandes de l’UFC-Que Choisir pour un marché du cautionnement bancaire réellement concurrentiel et transparent

• Compte tenu des nombreux dysfonctionnements concurrentiels constatés par cette étude sur le marché du cautionnement bancaire, l’UFC-Que Choisir saisit, pour avis, l’Autorité de la Concurrence.

• Parallèlement, afin de permettre aux consommateurs de disposer, au meilleur coût, d’une garantie pour leur crédit immobilier – garantie qui ne bénéficie in fine qu’à l’établissement bancaire prêteur – et pour mettre fin aux pratiques douteuses constatées sur les cautionnements bancaires disposant d’un Fonds Mutuel de Garantie, l’UFC-Que Choisir demande :

* Pour l’ensemble du marché, l’officialisation d’une liberté effective de choix de l’organisme de cautionnement bancaire pour le consommateur, ce qui passe notamment, au-delà d’une information écrite dès la première simulation sur le crédit, par l’interdiction de frais ou de hausse du taux de crédit immobilier en cas de délégation ;

* Pour les organismes de cautionnement disposant d’un Fonds Mutuel de Garantie :

_ La transparence du mode de calcul de la part du Fonds reversée aux consommateurs ayant remboursé leurs crédits ;

_ L’automaticité du reversement, dès la fin de remboursement du crédit, des sommes confiées aux Fonds Mutuels de Garantie par les consommateurs ;

_ La restitution obligatoire et intégrale aux consommateurs, des intérêts produits par les sommes versées aux Fonds Mutuels de Garanties.

Une opération de rénovation thermique pour 55 000 logements dans le 19e à Paris

A Paris, une vaste opération de rénovation thermique va être lancée sur des bâtiments du 19e qui concernera potentiellement 55 000 logements.

L’Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments du 19ème arrondissement a été lancée par la Ville de Paris, en coordination avec la Mairie du 19e et l’Agence nationale de l’habitat, pour inciter et aider les propriétaires de logements privés de l’arrondissement à réaliser la rénovation thermique et environnementale de leur immeuble.

Pendant 6 ans, les propriétaires bénéficieront d'un accompagnement personnalisé dans le suivi de leur projet. Réunion publique de présentation du dispositif le 30 septembre à la mairie du 19e.

La Ville de Paris s’est engagée à réduire de 25%, d’ici à 2020, les émissions de gaz à effet de serre et les consommations énergétiques de son territoire. L’Opération d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB) lancée dans le 19e arrondissement contribue à réduire la consommation énergétique des logements privés. Le 30 septembre, une réunion publique à la Mairie du 19e présentera le programme aux habitants. Ils pourront aussi se renseigner sur www.opatb19.paris.fr.

A partir du 1er octobre prochain, l'OPATB19 est le plus grand programme en France d’encouragement à la réhabilitation thermique pour les immeubles privés, tout type de bâti confondu. C'est la première fois à Paris qu’une OPATB est menée à l’échelle d’un arrondissement.

Un dispositif unique en France :

Pendant 6 ans, les propriétaires bénéficieront d’un accompagnement personnalisé du PACT, l’association spécialisée qui anime l’opération pour le compte de la Ville. Des conseillers thermiques les aideront dans le suivi du projet, les orienteront dans la sélection des professionnels, animeront les réunions de projet et mobiliseront les financements.

Programme en 3 étapes :

Les propriétaires intéressés par le dispositif déposeront un dossier de candidature auprès la Ville de Paris, témoignant de la mobilisation de la copropriété et de l’opportunité d’engager un programme de rénovation énergétique. Les immeubles retenus bénéficieront d’un accompagnement personnalisé d’un conseiller thermique pour les étapes suivantes. Il réalisera avec eux un diagnostic global de l’immeuble, puis les travaux seront mis en oeuvre.

Aide financière exceptionnelle :

Dans le cadre de ce dispositif, la Ville de Paris crée une aide supplémentaire pour l’isolation thermique par l’extérieur et l’amélioration du cadre de vie des copropriétés : aménagement des espaces communs, création d’espaces végétalisés, accessibilité à tous des immeubles, etc.

La Ville de Paris a créé une subvention exceptionnelle pour les syndicats de copropriétaires qui désirent effectuer des travaux d’isolation thermique par l’extérieur des façades. La subvention est attribuée pour financer les travaux de ravalement des murs de façade lorsqu’ils intègrent des travaux d’isolation thermique par l’extérieur répondant à des exigences sur la performance de l’isolant. Lorsque l’isolation de la toiture est réalisée en complément de l’isolation des façades, elle est intégrée dans l’assiette des travaux subventionnables. L’aide est de 20% du montant HT des travaux subventionnables dans la limite de 2 000 euros par logement.

Une seconde subvention exceptionnelle a été créée pour la réalisation de travaux améliorant la qualité environnementale de leur immeuble. Les travaux éligibles sont des travaux de création d’aménagements pour un tri sélectif complet, de création de places de stationnement vélo, de création de surface végétalisée, d’installation de systèmes de récupération des eaux pluviales, d’installation de systèmes produisant ou utilisant les énergies renouvelables. La subvention est égale à 50 % du montant HT des travaux dans la limite de 5000 € par immeuble.

Qui peut en bénéficier ?

L’OPATB 19 s’adresse à tous les propriétaires de logements privés du 19ème arrondissement, désireux d’entreprendre la rénovation de leur immeuble ou de leur pavillon, pour en améliorer les performances thermiques et/ou plus largement en améliorer le cadre de vie par des actions de végétalisation ou de réaménagement.

Pourquoi participer à l’OPATB 19 ?

L’OPATB 19 est une opération exceptionnelle, la première à concerner un arrondissement entier à Paris. Lancée pour une durée limitée (1er septembre 2014 – 31 janvier 2020), elle vous permet de bénéficier :

• d'ateliers d'information collective sur les thèmes de la rénovation thermique et environnementale ainsi que sur le fonctionnement d'une copropriété ;
• d’un accompagnement personnalisé et gratuit pour étudier, définir et mettre en œuvre votre projet d’amélioration thermique et environnementale : assistance technique, recherche de financements, aide au montage du projet ;
• d’aides financières exceptionnelles créées par la Ville de Paris spécialement pour l’opération.

Vous souhaitez :

• améliorer le confort de votre logement ;
• faire des économies d’énergies en limitant vos dépenses ;
• conforter la valeur patrimoniale de votre logement ;
• apporter une contribution indispensable à la préservation de l’environnement en réduisant vos émissions de gaz à effet de serre ;
• favoriser le développement du végétal en ville ;
• plus généralement améliorer votre cadre de vie.

Dans le cadre de l’OPATB 19, un conseiller thermique vous aide à trouver les solutions adaptées à l’architecture de votre immeuble et aux usages de ses habitants.

Faîtes réaliser le diagnostic global de votre immeuble

Le diagnostic global est un état des lieux de tous les aspects du bâtiment : besoins d'entretien et éventuelles pathologies (problèmes techniques), performance énergétique et comportement hygrométrique (capacité du bâti à favoriser les échanges d'humidité) sont analysés. Le diagnostic global permet donc d'obtenir une vue d'ensemble sur les travaux d'entretien à mener dans les années à venir en prenant en compte l'amélioration thermique, environnementale du bâtiment. Sur cette base, il propose des scénarios d'intervention et un programme de travaux hiérarchisé avec une évaluation des coûts et des gains énergétiques associés. Le diagnostic comprend également une étude des financements mobilisables en fonction de chacun des scénarios.

Avec qui ?

Il peut être réalisé par un bureau d'études mais il est conseillé de missionner un architecte associé à un bureau d'études thermiques afin de prendre en compte aussi bien les approches architecturales qu'environnementales du bâtiment. Le syndic, avec l'appui du conseil syndical, se charge de rechercher les professionnels et de suivre le travail du prestataire sélectionné.

Comment ?

Il est important de prendre en compte l'ensemble des 4 étapes présentées ci-dessous afin de calibrer les prestations du diagnostic global et suivre efficacement la réalisation de l'audit.

1. Définir la mission : la réalisation d'un cahier des charges complet

La rédaction du cahier des charges est une étape cruciale de la réalisation d'un diagnostic de qualité. Il permet de définir la mission du maître d'œuvre chargé de réaliser le diagnostic et donc d'en garantir la qualité.

Le cahier des charges se compose des éléments suivants :

• La première partie du cahier des charges comprend une description succincte de la copropriété, du contexte dans lequel est demandé ce diagnostic, ses objectifs, le planning prévisionnels des études et des travaux ainsi que les contacts des principaux interlocuteurs (syndic, conseil syndical, gardien). Il vous est conseillé de reprendre les principaux résultats de l'éco-bilan pour rédiger cette première partie.
• Dans un deuxième temps, il faut énoncer les prestations attendues de votre diagnostic accompagnées des références réglementaires. Le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, arrêté du 28 février 2013, obligeant les copropriétés de plus de 50 lots équipées d'installations collectives de chauffage de réaliser un audit énergétique avant le 31 décembre 2016, détaille l'essentiel des prestations attendues. Vous pouvez vous y référerez même si votre copropriété n'est pas concernée par cette obligation.
• Nous vous recommandons d'y ajouter les prestations suivantes :
  1. Une réunion de démarrage avec le conseil syndical et le syndic ;
  2. Une visite technique détaillée permettant d'aller au-delà de l'audit thermique en prenant en compte les caractéristiques techniques et architecturales du bâtiment;
  3. L'analyse des besoins ressentis à l'issue des questionnaires envoyés à chaque occupant ;
  4. Une présentation de l'état existant et des préconisations de travaux par élément, aussi bien sur le plan technique que thermique ;
  5. La hiérarchisation des travaux de réhabilitation à réaliser dans la copropriété par degré d'urgence, avec estimation du coût et indication à chaque phase des améliorations thermiques possibles et de leur surcoût ;
  6. La définition d'au moins trois scénarios de travaux combinant les priorités d'entretien (travaux de réhabilitation) et les possibilités d'amélioration thermique et environnementale du bâti ;
  7. La présentation des résultats du diagnostic global en réunion des copropriétaires et en assemblée générale.

NB : Faisant cas de l'intérêt que présente le diagnostic global par rapport à un simple audit énergétique, l'APC, la Région Ile-de-France et la Ville de Paris ont réalisé un cahier des charges pour la réalisation d'audit global dont vous pouvez vous inspirer.

2. Recherche d'un cabinet de maîtrise d'œuvre

Le syndic avec l'appui du conseil syndical consulte et rencontre plusieurs cabinets de maîtrise d'œuvre. Ceux-ci doivent présenter des compétences techniques (architecte DPLG ou équivalent) et thermiques (thermicien), voire une compétence en systèmes de chauffage et/ou refroidissement si la copropriété a un système collectif (Bureau d'études techniques fluides ou équivalents).
Il conviendra par la suite de comparer leurs offres qui devront faire apparaître les prestations qu'ils proposent, leur méthode ainsi que leurs références et qualification en rénovation thermique.

3. Vote en assemblée générale

La décision de réaliser un diagnostic global associé à un budget doit être votée lors d'une assemblée générale. Le choix du prestataire peut être fait à cette occasion ou, a postériori, par le conseil syndical dans la limite du budget voté.

4. Réalisation et restitution du diagnostic

Le conseil syndical et le syndic doivent faciliter le travail du prestataire choisi. Ce dernier doit pouvoir réaliser la visite en présence d'au moins un membre du conseil syndical lui donnant accès à toutes les parties communes et certains logements témoins comme précisé dans l'arrêté du 28 février 2013.
La restitution du diagnostic global par le prestataire peut se faire en réunion simple de copropriétaires ou en assemblée générale. A chaque copropriétaire sera remise une synthèse du diagnostic global. Elle porte notamment sur les différents scénarios de travaux possibles.

Déterminez votre programme de travaux

Cette étape consiste à utiliser les résultats du diagnostic global pour définir un programme de travaux adapté à l'immeuble et à ses occupants. Pour réaliser cette étude précédant la mise en œuvre de travaux, il faut missionner un maître d'œuvre. Un architecte et/ou un bureau d'études est/sont alors missionné(s) pour étudier un ou plusieurs programmes de rénovation avant de consulter les entreprises qui réaliseront les travaux. Afin que le programme de travaux correspondent aux besoins et à la capacité financière des copropriétaires, nous vous conseillons de faire étudier au maître d'œuvre plusieurs scénarios pour avoir une vision globale des différences de performance et des aides mobilisables en fonction de chaque scénario. Il est impératif d'associer les copropriétaires à chaque étape. Cette phase se conclue, en assemblée générale, par le vote des travaux.

1. Définir un programme performant et adapté

La définition d'un programme de travaux thermiques et environnementaux doit s'inscrire dans plusieurs axes de réflexion pour être performante :

• sobriété énergétique (comportements, habitude et usage en matière d'économies d'énergies),
• efficacité thermique (amélioration de la performance du bâtiment),
• utilisation des énergies renouvelables,
• amélioration du cadre de vie.

Ces 5 axes doivent rester présents à l'esprit des acteurs de la rénovation pour définir un projet pertinent d'autant plus qu'il est possible d'intervenir sur de nombreux postes :

• isolation : toitures, murs, plancher,
• ventilation : naturelle, hybride ou VMC,
• chauffage et répartition des frais de chauffage (individualisation des frais de chauffage)
• systèmes de production d'énergies renouvelables : panneaux solaires, chauffe-eau solaire,...etc
• usage et accessibilité : accessibilité au handicap, stationnement des vélos, des poussettes;
• qualité environnementale : végétalisation (des murs, toits, cours), agriculture urbaine ;
• gestion des déchets et récupération des eaux de pluie, perméabilité des sols ;
• mesure des consommations énergétiques et d'eau, intégration des éco-gestes dans les habitudes,
• partage de service.

Le choix du scénario de rénovation

Le choix du scénario doit évidemment prendre en compte les réactions qu'a suscitées la restitution du diagnostic global. Le maître d'œuvre s'appuie sur les résultats du diagnostic ceux-ci pouvant influencer de multiples façons le choix du scénario (typologie du bâti, matériaux de construction, hygrométrie, intérêt architectural, travaux déjà réalisés et travaux envisagés). A ce stade plusieurs scénarios peuvent être étudiés par le maître d'œuvre pour avoir une connaissance plus fine des coûts, performances et aides mobilisables en fonction des programmes de travaux.

La prise en compte des aides financières mobilisables

En fonction du ou des scénarios étudiés, différentes aides peuvent être mobilisées (cf. Rénovez > aides financières). Vous pouvez vous faire accompagner par votre conseiller thermique pour évaluer les aides auquel votre projet est éligible. Procéder à cette étape le plus en amont possible vous permet d'adapter votre projet en fonction des aides.

Le phasage

Les travaux peuvent s'organiser en plan pluriannuel de travaux, c'est-à-dire être réalisés sur plusieurs années, afin d'étaler les dépenses dans le temps. Il est important que le plan pluriannuel de travaux soit défini conjointement par le maître d'œuvre (architecte ou bureau d'étude), le conseil syndical et le syndic pour prendre en compte les contraintes administratives, techniques et financières tout en conservant un ordre cohérent d'interventions.

La rédaction de l'Avant-Projet Sommaire

Le maître d'œuvre rédige une présentation détaillée du projet de rénovation. Celle-ci comprend des premières indications de matériau et une nouvelle estimation financière des coûts. Une nouvelle estimation de gain énergétique peut également être réalisée. Le projet présenté n'est pas tout à fait définitif et peut être amendée en fonction de l'avis du conseil syndical ou des aides mobilisables.

2. La consultation des entreprises sur la base d'un avant-projet détaillé

La consultation des entreprises consiste à solliciter des entreprises compétentes pour chaque poste de travaux. L'objectif de la consultation est de comparer différents devis d'entreprises et de faire une sélection pertinente en fonction des caractéristiques du bâtiment et du projet. Il est nécessaire de mobiliser des entreprises expérimentées maîtrisant les procédés de mise en œuvre des matériaux et techniques prescrits par l'architecte. Cette étape est particulièrement importante et garantit la qualité des travaux mis en œuvre par la suite. A titre d'exemple, en matière d'isolation, la qualité de la pose de l'isolant à des effets sur la performance de l'isolation.

Nous vous conseillons de faire appel à l'architecte missionné dans le cadre de l'étude de conception pour réaliser la consultation des entreprises. Ses compétences techniques et sa vision d'ensemble du projet sont des atouts précieux pour définir la commande et comparer les offres entre elles. A cette étape, la mission du maître d'œuvre est de définir l'Avant-Projet Définitif (APD) et de rédiger un cahier des charges de la consultation des entreprises. Le maître d'œuvre lance par la suite l'appel d'offre aux entreprises et fait l'analyse comparative des offres

Le cahier des charges de la consultation

Le cahier des charges ou DCE (Document de Consultation des Entreprises) comprend les éléments suivants :

• La liste des travaux à réaliser ;
• Les matériaux ;
• Les techniques à employer.

Avant le lancement de la consultation, le maître d'œuvre soumet le cahier des charges au conseil syndical. Dans le cas d'un projet global, c'est-à-dire qui concerne plusieurs postes de travaux, le cahier des charges est découpé en lots de manière à faire appel à une entreprise spécialisée sur chaque poste. Il peut être aussi confié à une entreprise générale qui se charge de sous-traiter. Si le projet permet de solliciter des aides financières, il est nécessaire à ce stade de vérifier la conformité des prescriptions faites aux entreprises avec la réglementation des organismes (performance des matériaux isolants, caractéristiques des équipements, etc...).

L'appel d'offre des entreprises

L'architecte se charge de publier l'appel d'offres et fixe un délai de remise des offres. Il sollicite parallèlement les entreprises qualifiées de sa connaissance pour leur indiquer l'existence de l'appel d'offres. Afin de pouvoir faire une comparaison de qualité, il est utile d'obtenir au moins trois offres. Il est recommandé de ne pas interférer avec le travail de l'architecte et de ne pas solliciter d'entreprises en direct.

L'analyse des offres

L'architecte propose une analyse des offres reçues des entreprises. Les résultats de l'appel d'offre doivent être présentées et faire l'objet d'échanges avec le conseil syndical, les copropriétaires intéressés, l'architecte et les entreprises pressenties.

3. La mise au vote des travaux

Le vote des travaux est l'étape la plus importante du projet : il valide l'ensemble des actions engagées précédemment et engage financièrement la copropriété. C'est pourquoi, il est important d'avoir associé le syndicat des copropriétaires aux étapes précédentes. L'établissement d'un plan de financement, intégrant la mobilisation des aides financières mobilisables, en adéquation avec les ressources des copropriétaires, est un préalable nécessaire au vote des travaux. Le vote des travaux à lieu lors d'une assemblée générale et il est nécessaire que l'ensemble des acteurs de la rénovation prépare ce temps fort :

• L'architecte ou bureau d'études présente le projet final, les devis et l'analyse des offres ;
• Le syndic et le conseil syndical élaborent conjointement l'ordre du jour de l'assemblée ;
• Le syndic rédige et envoie la convocation à l'assemblée générale 21 jours au préalable ;
• Le conseil syndical mobilise les copropriétaires pour les inciter à venir à l'assemblée générale. Nous recommandons au conseil syndical de diffuser une note explicative sur le projet de rénovation, clarifier le plan de financement du projet et prévoir le calendrier d'appel de fonds qui sera soumis au vote en fonction du phasage des travaux envisagé.

Il est possible de voter les travaux à deux périodes différentes d'avancement du projet :

• Soit une fois que la consultation des entreprises est finalisée. Ainsi, les résultats de l'appel d'offres peuvent être présentés et les devis définitifs mis au vote. Avant l'assemblée générale, il est nécessaire que l'architecte ou le bureau d'étude ait terminé la consultation des entreprises, rencontré le conseil syndical afin de lui restituer les résultats et effectué des ajustements auprès de l'entreprise.
• Soit, si le calendrier est trop serré, de faire voter un budget de travaux sur la base de l'avant-projet détaillé sans que la consultation des entreprises soit achevée. Une mission est alors donnée au conseil syndical pour choisir les devis définitifs des entreprises dans la limite du budget voté. Cette option permet de lever des fonds de manière plus progressive en commençant à provisionner en attendant que les devis soient choisis. Elle présente l'avantage de ne pas devoir organiser une assemblée générale extraordinaire une fois la consultation terminée.

Plan de relance du logement : les français regrettent l’abandon de l’encadrement des loyers

Une étude Ipsos commandée par la Fondation Abbé Pierre établit que 2 semaines après l’annonce d’un plan de relance en faveur du logement, celui-ci n’a qu’un écho limité dans l’opinion.

Elle montre surtout qu’une proportion non négligeable de Français regretterait l’abandon de l’encadrement des loyers, et plus de la moitié souhaite que le dispositif soit élargi à un maximum de grandes villes.

Dans un contexte très chahuté politiquement et médiatiquement, le plan de relance en faveur du logement bénéficie d’un écho limité dans l’opinion : 35% des Français déclarent en avoir entendu parler, et seuls 4% voient précisément de quelles mesures il s’agit.

L’encadrement des loyers est soutenu par les Français, même si ceux-ci en soulignent à la fois les effets positifs et négatifs. Une proportion importante de Français (44%) se considère concernée par le possible encadrement des loyers annoncé dans le plan de relance.

Dans la même proportion, ils sont 44% à considérer que l’abandon de l’encadrement des loyers par le Gouvernement serait plutôt une mauvaise chose. Seuls 21% considérant l’abandon comme une bonne chose (et 27% ni comme une bonne ni mauvaise chose). Cet abandon est davantage critiqué chez les sympathisants de gauche (à 58%), alors que ceux de droite se montrent partagés sur le sujet.

Suite au rétropédalage du Gouvernement et à la possibilité évoquée par Manuel Valls d’étendre l’encadrement aux villes volontaires, plus de la moitié des Français (56%) souhaitent que le dispositif soit élargi à un maximum de grandes villes (seuls 18% souhaitent qu’ils soit développé le moins possible).

Cependant, dans le détail, si les Français attendent majoritairement (à 63%) des effets positifs (une baisse des prix) de cet encadrement des loyers, ils sont quasiment la même proportion à anticiper en même temps des effets négatifs, 56% estimant que l’encadrement dissuadera les Français d’acheter, ou les propriétaires de louer.

Quant aux autres mesures annoncées par Manuel Valls, l’ouverture du dispositif Duflot aux locations entre les membres de la famille bénéficie d’un large soutien (69%), notamment parmi les personnes âgées (79% des 60 ans et plus).

La mesure permettant aux préfets d’imposer la construction de logements sociaux dans les villes qui ne respectent pas leur taux minimal est quant à elle approuvée par 57% des Français, surtout les sympathisants de gauche et ceux vivant dans les foyers à revenus modestes.

Enfin, selon une majorité des Français, l’Etat devrait avant tout favoriser l’accession à la propriété pour relancer la construction du logement en France (54%), seuls 26% préférant la construction de logements sociaux et 16% l‘investissement locatif privé défiscalisé.

Méthodologie

L’enquête a été réalisée auprès de 957 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 à 75 ans. L’échantillon est construit selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de famille, région et catégorie d’agglomération). Le terrain de l’enquête s’est déroulé du 5 au 6 septembre 2014.

Pour la relance de la construction, une loi Pinel plutôt qu’une loi Duflot, c’est ça le changement…

“Un grand débat va se dérouler dans le pays. Pour lui donner tout son sens, j’ai voulu formuler des propositions précises, que je vous soumets. Ce sont mes engagements. Je les tiendrai.” François Hollande.

La proposition 22 du candidat à l’élection présidentielle en 2012 se portait sur l’encadrement des loyers, dans les zones ou les prix sont excessifs, « Je mettrai en place pour les jeunes un dispositif de caution solidaire. J’agirai pour que soient construits au cours du quinquennat 2,5 millions de logements intermédiaires, sociaux et étudiants, soit 300 000 de plus que lors du quinquennat précédent, dont 150 000 logements très sociaux, grâce au doublement du plafond du livret A. Je renforcerai la loi SRU, en multipliant par cinq les sanctions qui pèsent sur les communes refusant d’accueillir les ménages aux revenus modestes et moyens. Je porterai à 25% les exigences en matière de construction de logements sociaux et je favoriserai la mixité sociale en imposant une règle des trois tiers bâtis : un tiers de logements sociaux locatifs à loyer modéré, un tiers de logements en accession sociale, un tiers de logements libres. »

Ainsi, est ‘’apparu’’ la loi ALUR mettant en application les propositions 22 et 23 comme l'encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers (GUL) et la mise à la disposition des collectivités locales les terrains de l’État. Deux ans après, la situation a totalement changé et comme prétexte du marasme auquel est engouffré le secteur du bâtiment, depuis plus d’une décennie, la fameuse loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Tant il est vrai, finalement, que la contrainte du logement ne pèse peu sur le budget familial des français….

Avec des prix qui tendent à la baisse régulièrement depuis 1 an et demi, la crainte d’une chute vertigineuse des prix de l’immobilier pourrait être bien l’une des raisons du revirement du gouvernement, potentiellement sources de conflits entre finances publiques et les institutionnels tels que grandes entreprises, des banques et des compagnies d'assurances. Le patrimoine immobilier étant un moyen nécessaire à leur activité qui résulte en partie de leurs engagements.

Outre l’aspect immobilier, celui du secteur de la construction connaît une situation de crise dont le nombre de logements neufs construits cette année devrait être en deçà des 330 00 enregistrés en 2013, très loin des 500.000 logements neufs annuels fixé par François Hollande.

C’est donc le 29 août que le 1er ministre a présenté en présence de la ministre de l’Ecologie et la ministre du Logement une série de dispositifs visant à relancer le secteur du logement

6 séries de mesures pour la relance du secteur de la construction. La première touche les dispositions de la loi ALUR dont l’objectif est de rétablir la confiance des investisseurs et combattre l’attentisme :

- Limiter la mise en œuvre de l’encadrement des loyers de la loi Alur à titre expérimental à la Ville de Paris.

- Simplifier certaines dispositions de la loi Alur, notamment les formalités en cas d’acquisition d’un bien.

- Recentrer la Garantie universelle les loyers (GUL), vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.

La deuxième série de mesures se porte sur l’augmentation de l’offre de logements neufs intermédiares et sociaux :

Refonder le dispositif fiscal d’investissement locatif

- Donner le choix aux investisseurs de s’engager à louer pour six, neuf ou douze ans (au lieu de neuf ans uniquement aujourd’hui) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels, à compter du 1er septembre 2014.

- Permettre de louer à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions.

- Aligner sur celui des particuliers l’avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements locatifs, à compter du 1er septembre 2014.

Construire plus de logements à loyer intermédiaire

- Construire 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’Etat et du groupe Caisse des dépôts.

Construire plus de logements sociaux

- Appliquer dès le 1er janvier 2015 les pénalités renforcées prévues par la loi SRU pour les villes qui ne remplissent pas leurs obligations de construction de logements sociaux.

- Mettre en œuvre au 1er janvier 2015 la possibilité pour les Préfets de délivrer des permis de construire dans les communes ne remplissant pas leurs obligations de construction de logements sociaux.

La troisième série est axée sur le foncier afin de libérer des terrains, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante. Cela permettra aussi de faire baisser le coût du foncier qui pèse sur les prix de l’immobilier en France :

Mesures

- Aligner de façon pérenne la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014.

- Accorder un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015.

- Créer un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits.

La quatrième série souhaite renforcer le soutien des ménages primo-accédants :

- Allonger la période pendant laquelle le remboursement du prêt à taux zéro (PTZ) est différé.

- Appliquer le taux de TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.

- Créer un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016 de nouveaux logements neufs.

La cinquième série est axée sur l’amélioration de l’habitat en aidant les ménages à réaliser les travaux de rénovation énergétique de leur logement pour alléger leurs charges :

- Simplifier et augmenter le crédit d’impôt développement durable : son taux sera porté à 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés à partir du 1er septembre 2014.

- Assurer le financement des 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes, aidés par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en 2014.

Enfin, dernière série de mesure autour de la simplification des normes de construction pour faire baisser les coûts de construction :

- Mettre en place les 50 premières mesures de simplification annoncées le 25 juin avant le 31 décembre 2014.

- Lancer de nouvelles mesures d’ici la fin de l’année 2014 à partir des propositions des professionnels déposées sur la plateforme Internet du ministère du Logement.

- Raccourcir les délais d’obtention des permis de construire : une mission est confiée au Préfet Jean-Pierre DUPORT qui rendra ses premières conclusions d’ici trois mois.

- Prolonger les délais de validité des permis de construire de deux à trois ans, dès cet automne.

Accession à la propriété : renforcement du prêt à taux zéro

Dans le cadre des mesures de relance de la construction annoncées le 25 juin dernier, Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, a publié ce jour un décret pour renforcer le prêt à taux zéro (PTZ) à partir du 1er octobre prochain dans les zones où son effet de levier est le plus grand.

Les conditions d'attribution et les modalités des prêts à taux zéro pour la primo-accession à la propriété sont revues afin de rééquilibrer l'aide entre les différentes zones géographiques. Sont ainsi modifiés les plafonds de ressources, les quotités de prêt, les plafonds d'opération ainsi que les profils de remboursement, avec notamment pour effet de renforcer l'aide dans les zones B1, B2 et C et d'augmenter le nombre de bénéficiaires dans les zones B2 et C.

Le décret est accompagné de l'étude d'impact prévue à l'article 244 quater V du code général des impôts. Cette étude montre que les modifications applicables aux prêts à taux zéro émis à compter du 1er octobre 2014 assurent, pour l'année 2014, le respect du plafond de dépense générationnelle fixé à 820 M€.

Les nouvelles dispositions prévoient ainsi l’augmentation du plafond de ressources selon la composition du ménage. Pour apprécier l’éligibilité du ménage au PTZ en zones peu et moyennement tendues, le plafond de ressources est augmenté afin d’élargir l’accès au dispositif à plus de ménages. Ainsi, dans une zone moyennement tendue, le plafond de ressources pour une famille de 4 personnes passe de 40.000 à 48.000 euros.

De nouveaux barèmes vont permettre aux emprunteurs de bénéficier d’un prêt plus avantageux. Les tranches des ressources qui déterminent les conditions de remboursement de prêt sont relevées en zones peu et moyennement tendues. De plus, la durée du prêt pour certaines tranches de ressources sera plus longue que dans le dispositif précédent, et la période pendant laquelle le début du remboursement du PTZ est différé sera allongée.

Le relèvement des montants du prêt à taux zéro accordé aux ménages dans les zones moins tendues tient compte de la réalité des coûts de l’accession. A titre d’exemple, les plafonds applicables pour une famille de 4 personnes passent de 158.000 € à 200.000 € en zone C, de 172.000 € à 220.000 € en zone B2, de 234.000 € à 270.000 € en zone B1.

Ces améliorations permettront de passer de 44.000 à 75.000 PTZ par an et de bénéficier à un plus grand nombre de ménages modestes et de classe moyenne.

En pratique : le nouveau prêt à taux zéro :

À Saint-Étienne, une famille de trois enfants avec 5 000 euros de revenus par mois pourra bénéficier du prêt à taux zéro pour acquérir une maison d’une valeur de 260 000€ (ils n’étaient pas éligibles avant).

Elle pourra emprunter 53 000 euros à 0% d’intérêt sur 12 ans Le coût total de leurs emprunts baissera de 11 700 euros sur 18 ans. Par ailleurs, le projet d’accession des ménages pourra être sécurisé par une garantie sur le prêt à taux zéro.
A partir du 1er janvier 2015, le prêt à taux zéro sera ouvert à l’achat de logements anciens sur quelques zones ciblées pour favoriser la revitalisation des bourgs ruraux. Ce dispositif sera conditionné à des travaux de rénovation, afin de permettre l’acquisition et la réhabilitation d’un logement existant. Cette évolution nécessite des modifications du cadre législatif qui seront proposées au Parlement à l’automne dans le cadre du projet de loi de finances pour 2015.

Construction de logement : le deuxième trimestre 2014 baisse inévitablement…

Le Service de l’observation et des statistiques du Commissariat général au développement durable a publié dans la série Chiffres & statistiques les résultats à fin juin 2014 sur la construction de logements.

Au deuxième trimestre 2014, le nombre de logements autorisés, en données CvS lissées, baisse de 0,5 % par rapport au premier trimestre le nombre de logements mis en chantier baisse de 1,5 %.

En données brutes, au cours du deuxième trimestre 2014, la construction de 88 900 logements a été autorisée en France, soit une diminution de 12,5 % par rapport au deuxième trimestre 2013.

Tous les secteurs de la construction sont orientés à la baisse. Les autorisations à construire des logements individuels baissent de 13,0 % (parmi ceux-ci, les individuels purs stagnent, les individuels groupés sont en repli de 34,1 %). Les autorisations à construire des logements collectifs et des logements en résidence diminuent respectivement de 10,5% et 22,1%.

Sur les douze derniers mois, de juillet 2013 à juin 2014, la construction de 387 700 logements a été autorisée, soit une baisse de 20,2 % par rapport aux douze mois précédents. Pour sa part, la construction neuve qui représente un peu plus de 87 % de l’offre de nouveaux logements, diminue de 19,2 %.

La baisse est observée dans tous les secteurs du logement : - 28,5 % pour les logements individuels (parmi ces derniers, les logements individuels purs diminuent de 24,8 % et les logements individuels groupés sont en repli de 36,0 %), - 12,5 % pour les logements collectifs et - 14,5 % pour les logements en résidence.

Au cours du deuxième trimestre 2014, 69 500 logements ont été mis en chantier sur l’ensemble du territoire français, soit une baisse de 19,3 % par rapport au deuxième trimestre 2013.

À l’exception des logements en résidence (+ 20,9 %), tous les secteurs de la construction sont orientés à la baisse. Les mises en chantier de logements individuels sont en repli de 29,4 % ; la baisse des logements individuels purs (- 31,2 %) est plus prononcée que celle des logements individuels groupés (- 24,2 %). Les mises en chantier de logements collectifs diminuent de 13,7 %. Sur les douze derniers mois, de juillet 2013 à juin 2014, le nombre de logements mis en chantier s’élève à 305 700 unités, soit une baisse de 10,7 % par rapport aux douze mois précédents.

Sur cette même période, avec 139 300 unités, les mises en chantier de logements individuels baissent de 13,9 %, celles des logements collectifs (144 800 unités) diminuent de 9,2 % et celles des logements en résidence (21 500 unités) progressent de 3,2 %.

Une commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier afin de renforcer la mobilisation du foncier public

Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, a mis en place ce matin la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, présidée par Thierry Repentin, afin de renforcer la mobilisation du foncier public. L'installation de cette commission fait partie des mesures présentées le 25 juin dernier pour relancer la construction de logements.

La France compte plus d’un million de demandeurs de logement social, dont environ un tiers en Ile-de-France. L’augmentation des loyers privés et la crise économique poussent aujourd’hui de nombreux ménages vers l’habitat social. Face à cette situation, la mobilisation du foncier public est nécessaire. De plus, la construction de logements locatifs sociaux bien implantés est un élément indispensable pour favoriser la mixité sociale et l'égalité.

Le dispositif de mobilisation du foncier public pour créer des logements permet notamment aux collectivités territoriales d’acquérir des terrains appartenant à l’Etat ou à des établissements publics, à un prix inférieur à leur valeur, dès lors qu’ils s’engagent à y construire du logement social.

Aujourd’hui, sur près de 300 terrains publics (représentant plus de 5 millions de m2) recensés dans les territoires, les projets de construction de logements sont encore trop peu nombreux pour contribuer au « choc foncier » dont la France a besoin. « Il faut donc aujourd’hui renforcer le dispositif et lui donner un nouvel élan tout en assurant un meilleur suivi » a déclaré Sylvia Pinel.

Pour accélérer la mobilisation du foncier public, la Ministre a chargé les préfets de faire émerger des projets de construction de logements ciblés parmi les terrains déjà identifiés. La Commission leur accordera un suivi spécifique pour accélérer leur mise en œuvre.

Par ailleurs, un pilotage resserré au niveau national sera assuré par Thierry Repentin, pour accompagner les dossiers les plus complexes, lever les freins et lancer des projets de construction.

ACCELERER LA LIBERATION DES TERRAINS EN FAVEUR

DE L’EFFORT DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS

La France compte plus d’un million de demandeurs de logement social, dont environ un tiers en Ile-de-France. L’augmentation des loyers privés et la crise économique poussent aujourd’hui de nombreux ménages vers l’habitat social.

Face à cette situation, la contribution du foncier public à l'offre globale de logements est une des réponses, d'autant plus stratégique qu'il s'agit généralement d'un foncier situé au cœur des agglomérations. De plus, la construction de logements locatifs sociaux bien implantés est un élément indispensable pour favoriser la mixité sociale et l'égalité territoriale.

Le dispositif de mobilisation du foncier public en faveur du logement institué par la loi du 18 janvier 2013 permet aux acteurs du logement et plus particulièrement aux collectivités territoriales d’acquérir les terrains nus ou bâtis appartenant à l’Etat ou à certains de ses établissements publics, à un prix inférieur à leur valeur vénale, dès lors qu’ils s’engagent à y construire du logement social. La décote est une réduction du prix de vente, qui contribue à l’équilibre financier de l’opération.

La décote s’applique aux logements sociaux ou, le cas échéant, à la part d’équipements publics destinés aux occupants de ces logements. Plus les logements sociaux programmés seront destinés aux personnes les plus défavorisées, plus la décote sera conséquente. Elle est également plus importante dans les zones où la tension du marché est la plus forte. Cette décote peut atteindre jusqu’à 100 % de la valeur vénale.

Pour favoriser des programmations ambitieuses en logement, une opération est éligible à la décote dès lors qu’au moins 75 % de la surface de plancher du programme est destinée à du logement.

Des listes régionales pour accroître la visibilité des terrains disponibles

Dans le cadre de la loi, les préfets de région, ont établi, en en lien avec l’ensemble des acteurs locaux, une liste identifiant près de 300 terrains, construits ou nus, qui appartiennent à l’Etat. Ils représentent une surface de près 5,5 millions de m2.

De plus, le dispositif s’applique également à certains établissements publics : RFF, SNCF, Voies navigables de France, RATP. La SNCF et RFF ont signé conjointement une charte dans laquelle ils s’engagent à céder d’ici à 2017 150 sites, soit 230 hectares, qui permettront la réalisation de 17 500 nouveaux logements. Des listes spécifiques aux terrains des établissements publics de transport sont en cours d’élaboration.

Une dynamique en place qu’il convient d’accélérer

Seulement une dizaine de sites ont été cédés ou sont en passe de l’être à ce jour. S’il s’agit d’un dispositif parfois complexe à mettre œuvre (montage du projet de construction, dépollution des sols...), Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, a demandé aux préfets d’identifier cinq projets prioritaires par région. Un pilotage resserré sera mis en place au niveau national avec la nouvelle Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier.

Exemple de terrain cédé avec décote

- La Caserne Martin à Caen : Cession le 12 juillet 2013 à l’Etablissement public foncier de Normandie, délégataire du droit dez

priorité de la ville de Caen. Démolition en cours Programme projeté :

157 logements dont 65 sociaux ou assimilés : 13 PLAI, 35 PLUS et 15 accession sociale

Une crèche et des locaux d’activité Taux de décote par catégorie de logements : 70 % PLAI – 55 PLUS – 35 % accession sociale Réduction du prix d’achat du terrain par décote : 26 %

Exemple de terrain en cours de cession avec protocole signé

- Site du CEAT à Toulouse

Protocole signé le 9 janvier 2014 entre l’Etat et Toulouse Métropole Programme projeté :

750 logements, 52 200 m2 de surface de plancher dont 70 % de logements sociaux Taux de décote par catégorie de logements : 64 % PLAI, 58% PLUS, 50 % PLS Réduction du prix d’achat du terrain par décote : 61 %

Exemple de cession à venir (fin 2014)

- Rue de Bruxelles à Lille

Cession à venir avec l’association ARELI, délégataire du droit de priorité de la Communauté urbaine Lille Métropole

Programme projeté : 45 places en centre d’hébergement et de réinsertion 6 lits de soins

Taux de décote par catégorie de logements : 100 % PLAI

Réduction du prix d’achat du terrain par décote : 100 %

UNE COMMISSION NATIONALE POUR ASSURER UN

PILOTAGE RESSERRE DU DISPOSITIF DE MOBILISATION

DU FONCIER PUBLIC

La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a créé une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF) placée auprès des ministres chargés du logement et de l'urbanisme.

Rôle de la commission

La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier pilote le suivi du dispositif de mobilisation du foncier public en faveur du logement et s’assure que la stratégie adoptée par l’Etat et les établissements publics concernés est de nature à favoriser la cession des biens appartenant à leur domaine privé au profit de la construction de logements, notamment sociaux. Pour accompagner la relance de la construction souhaitée par le gouvernement, la commission porte une attention particulière aux cinq opérations prioritaires identifiées. De manière très opérationnelle, cette commission formule des propositions à l’attention du gouvernement concernant les opérations les plus complexes dont les préfets de région l’auront saisie.

Cette commission doit aussi établir, pour le 1er décembre 2014, un premier rapport de bilan de la mobilisation du foncier public. Ce bilan s’accompagnera d’un avis sur l'efficacité du dispositif, notamment en termes de gouvernance nationale et locale, et sur les outils de suivi et de pilotage à renforcer.

Composition de la commission

Thierry Repentin est nommé Président de la Commission par arrêté des ministres chargés du logement et de l’urbanisme ;

Cette commission est composée de 21 membres :

- deux députés, désignés par l’Assemblée nationale : Monsieur Jean-Marie Tétard, Madame Audrey Linkenheld,

- deux sénateurs, désignés par le Sénat : Monsieur Claude Berit-Débat Monsieur Henri Tandonnet

- cinq membres représentant l’Etat : Le directeur général de l’aménagement, du logement et de la nature, Le directeur général des finances publiques, Le directeur du budget, Le délégué à l’action foncière et immobilière, Le secrétaire général du ministère de l’intérieur,

- le Président du Conseil de l’immobilier de l’Etat

- deux membres nommés sur proposition des présidents de l’Association des maires de France et de l’Association des communautés de France : M. Pierre JARLIER, Vice-président de l’Association des maires de France, Maire de Saint-Flour Mme Corinne CASANOVA, Vice-présidente de l’Association des communautés de France

- deux membres nommés au titre des associations œuvrant dans le domaine du logement des personnes défavorisées, sur proposition du Conseil national de l’habitat ; un représentant de l’association ATD Quart Monde un(e) représentant(e) de la Fondation Abbé Pierre (FAP), au titre de l’Union nationale interfédérale des œuvres et organismes privés sanitaires et sociaux (Uniopss)

- le Président de l’Union sociale pour l’habitat

- deux membres nommés au titre des associations agréées pour la protection de l’environnement : un(e) représentant(e) de l’association France Nature Environnement (FNE) un(e) représentant(e) de l’association Humanité et Biodiversité

- deux membres nommés au titre des associations œuvrant dans le domaine de l’insertion : un(e) représentant(e) désigné(e) par la Fédération nationale des associations d’accueil et de réinsertion sociale (FNARS) un(e) représentant(e) de la fédération nationale Habitat et Développement

- deux membres nommés au titre des personnalités qualifiées désignées en raison de leurs compétences dans le domaine de l’urbanisme, de l’aménagement et du foncier : M. Jean DAUBIGNY, Préfet de la région d’Ile-de-France, Préfet de Paris Mme Eliane FREMEAUX, représentante du Conseil supérieur du notariat

De part la diversité de ses membres, la CNAUF constitue le lieu partenarial de débat et de proposition d'actions le plus opérationnel pour améliorer et promouvoir la mobilisation du foncier public en faveur du logement, notamment du logement social.